【周报】武汉房地产市场周报（8.24-8.30）：武汉楼市成交环比大幅上涨，主城区推盘节奏加快促进成交
一、一周市场综述8月第5周，武汉楼市成交大幅上涨，虽然本周新增供应或受备案延迟影响，呈下滑趋势，但从推盘节奏来看，主城区推盘节奏不断加快，因此对楼市成交起到了一定的促进作用。
(一）供给量
本周（8.24-8.30）武汉楼市商品房供应面积11万方，环比上周减少6.27万方，减幅36.31%；其中住宅供应面积7.39万方，环比上周减少2.64万方，减幅26.32%；写字楼供应2.34万方，环比上周减少0.67万方，减幅22.26；商业供应面积1.27万方，环比上周减少2.96万方，减幅69.98%。
本周武汉商品房整体供应再度下滑，或受新增供应备案延迟影响，近两周新增供应呈回落态势，但各项目推盘量并未减少，预计未来将会呈现新增供应快速上涨的趋势。
(二）成交量
本周楼市成交概况：本周（8.24-8.30）武汉新建商品房成交5781套，环比上涨35.45%，成交面积约59.35万平方米，环比上涨37.42%；新建商品住宅成交5292套，环比上涨41.65%，成交面积为54.34万平方米，环比上涨42.1%；写字楼成交249套，环比上涨15.81%，成交面积为2.42万平方米，环比上涨30.81%；商业成交182套，环比下降28.35%，成交面积1.46万平方米，环比下降1.35%。本周商品房整体成交环比大幅上涨。
随着“金九”临近，主城区项目推盘节奏加快，对成交起到了较大的促进作用，三大居住新区成交上涨最为明显，其次江汉区和江岸区成交套数也超过500套。
本周武汉各片区商品住宅成交套数
本周武汉各片区写字楼成交套数
本周武汉各片区商业成交套数
（三）主城区商品住宅成交均价
本周（8.24-8.30）武汉主城区商品住宅成交均价10027元/㎡。与上周相比，均价上涨0.4%，与去年同期相比，均价上涨10.4%。
（四）远城区商品住宅成交均价
本周（8.24-8.30）武汉远城区（黄陂、江夏、新洲、蔡甸、汉南）商品住宅成交均价5197元/㎡，与上周相比，均价下跌6.1%，与去年同期相比，均价上涨2.4%。
二、政经要闻
（一）政策要闻
1．央行：8月26日起降息0.25% 9月6日降准0.5%
8月25日下午6点，央行刊发决定称，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。据了解，这也是央行自去年10月以来进行的第六次降息，以及第五次降准。
具体而言，自8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。
央行还宣布，自9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。
值得一提的是，这是继央行去年10月以来连续第六次降息，第五次降准。此前6月27日下午四时，央行在网站公布，决定定向降低存款准备金率0.25个百分点，并下调贷款和存款基准利率0.5个百分点。
2．武汉公积金贷款利率下调至历史最低
8月26日，武汉住房公积金管理中心调整了住房公积金贷款利率，其中五年期以上3.25%；五年期以下（含）2.75%，创下公积金贷款利率新低。
以公积金贷款100万元、贷款20年计算，若以等额本息方式还款，降息前每个月月供为5799.6元，而降息后月供为5671.96元，每个月月供减少了127.64元，30年累计能少支付利息约4万元。买房成本已降至历史最低水平。据了解，部分楼盘的首套房贷款利率可以9.5折，极少数银行给合作楼盘的优质客户可以做到9折。
（二）行业动态
1.六部委联合发文出新政 放宽房地产外资准入
8月27日，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，放宽了外资投资房地产和购房的限制。对此，业内人士认为，这一政策对房地产市场的实质影响非常小，甚至基本无影响，政府是希望此举能留住外资、吸引外资。
国务院总理李克强在今年两会上对外国记者所说的“欢迎外国人来中国买房”绝对不只是一句寒暄。昨天，住建部、商务部、发改委、央行、工商总局和外汇局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，文件一定程度上放宽了外资投资房地产和购房的限制。
2.“金九银十”全国房贷利率调查 维持基准利率是主流
调查结果显示，多数地方的银行维持基准利率，首套房贷利率优惠大多在9到95折之间，仅在大连农业银行和无锡农村商业银行出现有条件的最低85折与87折优惠。无锡农村商业银行最低优惠达到87折，但需要购买理财产品；尽管大连农业银行给出最低8.5折优惠，但一般客户只能享受到9折，多数银行对个人贷款业务会做额外附加条件，最基本的必须是银行合作楼盘。
纵观全国各地银行房贷利率，虽并未收紧，但部分地区银行开始出现放贷变慢的情况。其中一个主要原因就是下半年银行额度减少造成的，尤其是四季度，银行的额度会越来越紧张，放款速度也会越来越慢。随着金九银十的到来，众多项目将进入密集推广期，业内人士表示，有经验的购房者一般都会选择在四季度之前入市。
3.武汉开发商海外拿地盖楼 湖北人是购房主力
据了解，武汉本土开发商福星惠誉、庭瑞集团等已经探索在海外布局，此外，还有一些开发商通过合作、分销等模式，开始介入海外房地产市场。
早在2013年，福星惠誉即在澳洲注册开发公司，去年又在美国成立公司。福星惠誉副总经理姚泽春介绍，目前公司在洛杉矶、旧金山和澳洲各建成了一个项目，在澳洲还有4个项目在谈，预计年内可基本立项2个项目。
武汉另一家本地开发商庭瑞集团，今年携自有资金2.5亿美元，在美国投资两个项目，分别为洛杉矶的“中国城”项目和西雅图的贝尔大厦，均是住宅＋商业综合体。近期，庭瑞还计划投资进军欧洲市场。
虽然相比绿地集团在全球9个国家布局，武汉开发商海外战略刚起步，但毕竟迈出了第一步。
去年，福星惠誉在澳洲的项目首次开盘，销售去化率达96%，可谓首战告捷。
值得注意的是，澳洲和美国都不允许一个住宅项目都被外国人买走，要求30%～40%房源必须卖给本地人。而在剩余的大部分房源中，主要的购买者是湖北留学和有意移民的家庭。而那些卖给本地人的房子，也多是卖给了当地入籍的华人。
据了解，武汉曾有企业专门包机将武汉富裕家庭客户送到海外，一边旅游一边看房、买房。姚泽春也明确表示，他们在海外选择地块的原则之一，就是看当地华人群体是否足够大，是否国人移民热门的选择地。
（三）土地市场
1.一线“领跌” 北京上海广州等十大城市土地出让金减32%
疯跑的土地市场终于出现了降温迹象。据统计数据显示，截止到8月25日，十大典型城市合计土地出让金年内为3953亿元，而在2014年同期，这一数值高达5802。6亿元，同比跌幅32%。其中出现了一线城市领跌的局面，不过土地供应的价格则出现明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%。
“预计2015年全年十大城市，北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林的土地出让金将在5000亿元左右，这一出让金可能是最近六年来的最低点。同比跌幅超过40%。”中业内表示，土地成交面积和金额锐减，主要原因是土地供应持续减少。
根据统计数据，今年截止到7月30日，北上广深四个一线城市合计供应309宗土地，而在2014年，全年供应地块则高达849块土地。今年截止到7月26日，四个一线城市，合计土地出让金只有2060亿元，同比跌幅高达26。4％。
（四）城建规划
1. 武汉洪山区将建设环大学经济带 积极推动升级特色街区
武汉洪山区紧紧围绕国家科技进步示范区和“大学之城”建设，不断整合科技资源、推动科学发展，积极打造创新型城市建设引擎区。
一是建设环大学经济带。依托理工大、湖工大设计专业优势，在雄楚大街工大路建设工业创意设计产业园，形成国内知名、实力雄厚工业设计基地；建设环中南民大、武汉纺大民族文化和国际时尚创意产业园区，打造国家级服饰时尚创意中心、华中大学生时尚创新创业基地；建设环华中农业大学、省农科院现代科技农业博览产业发展园区；依托青菱高科技园，面向增益冷链项目、马应龙研发及药品流通基地、中船重工高新技术产业园等众多科技企业，建设环武汉科技大学黄家湖大学城科技孵化产业园区，加快形成人才培养、产业孵化、技术转化的完整链条。
二是打造高科技园区。南湖创意产业园抢抓纳入东湖国家自主创新示范区“一区多园”试点契机，围绕武汉创意天地、省出版文化城、华师文化街三个重要节点建设，大力发展艺术设计、数码信息、动漫影视、出版传媒等产业，努力打造全市文化创意产业的主要载体和核心基地。由区政府投入资金6000万元，与邮科院合作，共同打造集产学研合作、成果转化、信息共享、市场推介、知识产权等功能为一体的国家级软件与信息服务业示范基地实体园区。
三是推动特色街区升级为创客街区。学习借鉴光谷 “创客街区”作法，实现高校资源与社会资金有效对接，形成武汉科技一条街、地大珠宝奇石一条街、武汉体育学院奥林匹克一条街等特色街区，打造洪山创新创业新名片。以“互联网+”为方向，依托武大珞珈创意园二期、722双恒国防科技产业园、群光广场等项目，大力发展科技金融、信息服务、软件服务等科技服务业，推动科技一条街转型发展，建设10个以上连片创业街区、创业园区。建设武汉宝谷，推动沿中国地质大学的珠宝奇石文化特色街整体功能提升。
四是实现大学生创业专区全域覆盖。通过区校合作，目前已在10所大学成立大学生创业基地，其中与武汉理工大建成的6000㎡创业园是全国单体面积最大的基地。今年将再完成10所大学创业专区建设，力争2016年实现辖区大学创业专区的全覆盖。
2015年，洪山创新驱动发展开局良好。区创业中心软件和信息服务业示范基地（高德基地）已基本完成装修工作，新引进高科技企业25家。持续推进“高校场馆对外开放”和“社会公共服务进校园”活动，全区153个社区与辖区37所高校院系签订共建大学生志愿服务基地和社会实践基地协议，7所博物馆和5所图书馆免费对居民开放。“校校通”工作有序推进，光谷地区、南湖地区13校联通公交线路基本确定。着力构筑三级孵化体系，建成武汉理工大大学生创业园等5个大学生创业基地，新增大学生创业基地面积15858平方米，合计新增孵化面积达30858平方米。上半年，全区高新技术产业产值完成166.67亿元，增长22.1%。
2.青山40万居民受益海绵城市建设第三个国家级试点铺开
近年来，国内大中城市暴雨成灾的现象愈发严重。据统计，62%的城市发生过内涝，传统的“快收快排”理念弊端日益显现。同时，许多城市又因过度开采地下水，导致水位严重下降，井也是越打越深。
一方面是暴雨短时间排不出去，一方面是用水紧缺，问题到底出在哪里？雨水本来是大自然的恩赐，真的需要毫不吝惜地排出去吗？
2013年12月召开的中央城镇化工作会议上，中央领导同志指出，城市规划建设的每个细节都要考虑对自然的影响，更不要打破自然系统。为什么这么多城市缺水？一个重要原因是水泥地太多，把能够涵养水源的林地、草地、湖泊、湿地给占用了，切断了自然的水循环，雨水来了，只能当作污水排走，地下水越抽越少。解决城市缺水问题，必须顺应自然。比如，在提升城市排水系统时要优先考虑把有限的雨水留下来，优先考虑更多利用自然力量排水，建设自然积存、自然渗透、自然净化的“海绵城市”。许多城市提出生态城市口号，但思路却是大树进城、开山造地、人造景观、填湖填海等。这不是建设生态文明，而是破坏自然生态。
“海绵城市”由此提出，它是一个非常形象的概念，是指将城市建设成具有吸水、蓄水、渗水和释水功能的海绵体，以提高城市防洪排涝减灾能力、改善城市生态环境、缓解城市水资源压力为目标，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”。
青山区水务局相关负责人介绍，海绵城市建设是城市建设理念的创新，海绵城市要体现“渗、滞、蓄、净、用、排”等六大功能。通俗地说，所谓渗，就是要有面，实现源头减少径流，净化初雨污染。所谓滞，就是要有凹，延缓水流高峰时间。蓄，就是要有池，将雨水盛起来，既降低峰值流量，又为雨水利用创造条件。净，就是要有厂，通过污水处理厂减少污染，改善城市水环境。用，就是要节约，缓解水资源短缺。排，就是要有序、及时排水，确保安全。
3.武汉入选全国首批运输示范城市 重点推进三大客运枢纽
8月25日从武汉市交委获悉，经交通运输部专家组评审，武汉成功入选全国首批16个综合运输服务示范城市（城市群）。未来三年，我市重点将推进综合客运枢纽等六大工程，建设29个重点示范项目。
据了解，对外交通方面，将以快速铁路、城际铁路、高速公路等建设为重点，打通与长三角、珠三角、京津冀、关中、成渝、海峡西岸等城市群之间的快速运输通道，提升我市综合交通枢纽辐射能力。
市内交通方面，优化常规公交线网，加快轨道交通线网建设，构建“快、干、支、微”四级公交服务体系，以及全市域范围内城乡一体的轨道交通线网体系。同时加快推进四环线、机场二高速（蔡甸-机场）、机场东线、机场北连接线等快速路建设，完善市区快速路网建设，加强高速公路网络衔接。
确保市民在每个综合客运枢纽换乘时间控制在10分钟以内，主城区内主要客运枢纽之间100%实现城市轨道交通快速直达，主城区公共交通站点500米覆盖率达到100%。
（五）本周新增预售房源
本周新增4个预售证项目，商品房总预售面积为110014.55㎡，其中住宅预售面积为73929.56㎡，写字楼预售面积为23379.57㎡，商业预售面积为12705.42㎡。
（六）本周开盘项目
本周（8月24日-8月30日）武汉11盘入市，11个均为住宅项目；8个为主城区项目，3个为远城区项目；10个为老盘加推项目，1个为纯新盘项目。
本周主城区老盘加推项目仍旧占据主力，各项目优惠力度有所加大，并且本周改善型产品入市有所增多，随着“金九”的到来，预计武汉楼市推盘节奏将会加快。
四、重点板块监测
（一）洪山片区
（二）武昌中心片区
（三）汉阳中心片区
（四）汉口中心片区
（五）汉口北片区（黄陂区）
（六）后湖片区
（七）东湖高新片区
五、土地市场监测
（一）本周土地市场成交明细表
六、总结及未来研判
8月24日至8月30日期间，武汉楼市成交环比大幅上涨，主城区成交均价再度上涨，远城区成交均价小幅下滑。
下周“金九银十”正式到来，市场供应量也将逐周增加，另外，武汉公积金政策再度调整，而目前公积金贷款利率已为历史最低点，相信此举也会对市场成交带来一定影响，预计“金九”成交量将会保持较为高位的成交。
页:
[1]